Theo Bộ Xây dựng (MOC), số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép kể từ năm 2019 đã giảm hơn 60%, trong khi các dự án nhà ở xã hội gần như đóng băng. 

Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung nhà ở sơ cấp hiện chỉ bằng 1/3 giai đoạn 2016–2018, trong khi nhu cầu thực tế tiếp tục tăng cùng với quá trình đô thị hóa và sự gia tăng số lượng người mua nhà lần đầu.

Năm 2020, cả nước phê duyệt 743 dự án, nhưng đến năm 2021, con số này giảm xuống còn 252 dự án, chỉ bằng 34% so với năm trước. Sự suy giảm tiếp tục: 126 dự án vào năm 2022, 67 dự án vào năm 2023, 79 dự án vào năm 2024 và chỉ còn 58 dự án trong nửa đầu năm 2025. 

So với đỉnh điểm năm 2020, số lượng phê duyệt đã giảm mạnh hơn 12 lần, phản ánh tình trạng trì trệ kéo dài trên thị trường thương mại (nhà ở phi xã hội).

Tại Hà Nội, số lượng phê duyệt dự án nhà ở thương mại ở mức tối thiểu trong vòng 4 đến 5 năm qua do chính quyền tập trung vào việc xem xét và thu hồi các dự án bị trì hoãn.

Theo báo cáo của Hội đồng Nhân dân Hà Nội, trong 2 năm tính đến tháng 6 năm 2024, thành phố đã giải quyết được 705 trong số 712 dự án chậm tiến độ (99%), trên diện tích 11.345 ha.

Trên toàn quốc, tính đến tháng 7 năm 2025, chính phủ báo cáo có 2.887 dự án bị đình trệ, với tổng vốn đầu tư là 235 tỷ USD và diện tích đất là 347.000 ha, một lượng lớn tài nguyên nhàn rỗi.

Nút thắt cổ chai về thủ tục

Có nhiều yếu tố góp phần gây ra tình trạng hiện tại, trong đó nổi bật là những vướng mắc về thủ tục. 

Một nhà phát triển bất động sản lưu ý rằng quy trình pháp lý đầy đủ cho một dự án nhà ở thương mại bao gồm việc phải thông qua chín cơ quan chính phủ, lấy hơn 30 con tem, mất tới 3.000 ngày. 

Mỗi tháng chậm trễ đồng nghĩa với việc vốn chết; và mỗi năm thêm hàng chục tỷ đồng tiền lãi vay chuyển sang người mua nhà.

“Có những dự án phải mất 20 năm mới hoàn thành, chỉ có 5 năm để cấp phép,” ông nói với VietNamNet.

Tuyên bố đó của một nhà phát triển đã được đưa vào báo cáo giám sát của Quốc hội hai năm trước và là câu trả lời trực tiếp cho câu hỏi: “Tại sao giá nhà đất ở Việt Nam luôn tăng?”

Ở nhiều tỉnh, dự án có thể mất 10-20 năm mới triển khai được. Chỉ riêng việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch sử dụng đất và phân vùng có thể kéo dài nhiều năm. Trong một số trường hợp, việc cấp phép đầu tư và xây dựng có thể mất tới 5 năm, đánh giá tác động môi trường lên tới 3 năm. 

Đặc biệt, việc định giá đất để tính tiền sử dụng đất thường khiến các chủ đầu tư “chờ đợi không ngừng”, trong khi lãi suất ngân hàng ngày càng tăng.

Nguyễn Xuân Bình, Phó Giám đốc điều hành Cienco 5 Land, cho biết tại một sự kiện vào tuần trước rằng "thủ tục hành chính kéo dài là nguyên nhân chính khiến giá nhà ở tăng cao. Sự chậm trễ mỗi năm lại làm tăng thêm chi phí tài chính mà cuối cùng người mua phải trả."

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có tới 70% khó khăn của thị trường xuất phát từ vấn đề pháp lý. Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng chỉ ra rằng các quy định về bất động sản có trong 15 luật khác nhau, cũng như hàng chục nghị định, hàng trăm thông tư và hàng nghìn văn bản dưới luật.

Trong khi Luật Đầu tư quy định các dự án chậm tiến độ 12 tháng phải bị thu hồi thì Luật Đất đai lại cho phép gia hạn thêm 24 tháng. Sự thiếu nhất quán khiến chính quyền địa phương lúng túng: thu hồi rủi ro vi phạm Luật Đất đai, đồng thời mở rộng mâu thuẫn với Luật Đầu tư. Vì vậy, các dự án bị tạm dừng.

Khảo sát PCI (chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh) cho thấy tỷ lệ doanh nghiệp phải trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh do thủ tục sử dụng đất vẫn ở mức cao: 74% vào năm 2024 và 73% vào năm 2023.

Đằng sau những con số đó là hàng nghìn cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ, hàng chục nghìn việc làm không được tạo ra và giá nhà đất bị đẩy lên cao do chi phí tăng cao.

Các nhà phát triển bất động sản là người xây nhà nhưng người “cho phép” họ xây nhà chính là nhà nước. Nguyễn Xuân Bình cho rằng: “Chủ đầu tư chỉ là người chơi thứ yếu, người chơi chính quyết định giá nhà đất là Nhà nước”..”

Những điểm nghẽn này xuất phát từ các luật chồng chéo - Đất đai, Đầu tư, Nhà ở, Quy hoạch - kết hợp với quy trình kéo dài nhiều năm và nỗi lo sợ sai sót của các quan chức sau làn sóng thanh tra. Kết quả là ngay cả một giấy phép duy nhất cũng trở thành một thử thách đầy rủi ro.

Trong số 250 dự án triển khai nhân kỷ niệm 80 năm Quốc khánh Việt Nam, chỉ có 22 dự án là nhà ở xã hội, một con số rất nhỏ.

Nguồn cung nhà ở khan hiếm không phải vì không ai muốn xây mà vì không ai có thể xây.

Hồng Khánh

Không đăng lại mà không được phép：DiuNews » Giá nhà tăng vọt vì ‘núi thủ tục’: chuyên gia